三亚市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强对三亚市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《海南经济特区住宅区物业管理条例》等规定，制定本办法。 

第二条 商品房、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。 

第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 

第五条 市住房和城乡建设主管部门会同市财政部门负责住宅专项维修资金的指导及监督工作，由住房和城乡建设主管部门指定管理机构负责住宅专项维修资金的日常管理工作。

第二章 交存

第六条 下列物业的业主应当按照规定交存住宅专项维修资金： 

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外； 

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 

第七条 首期住宅专项维修资金应缴数额按照市住房和城乡建设主管部门公布的标准交存。 

第八条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。 

第九条 业主大会成立前，商品房住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由市住房和城乡建设主管部门指定管理机构代管。 

市住房和城乡建设主管部门委托商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行。 

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业区域为单位设账，以幢为单位设分幢账，按房屋户室号设分户账。 

第十条 业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由市住房和城乡建设主管部门委托管理机构代管。 

市住房和城乡建设主管部门委托商业银行作为已售公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行。 

开立住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。 

第十一条 商品房住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。 

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。 

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。 

未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。 

第十二条 业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的，应当召开业主大会会议，就下列事项进行表决： 

（一）住宅专项维修资金自行管理的决议； 

（二）住宅专项维修资金管理制度； 

（三）确定住宅专项维修资金专户管理银行、账目管理单位、账务责任人的决议； 

（四）其它与住宅专项维修资金有关的决议事项。 

以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。 

物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门、居委会应当对业主大会会议进行指导。 

业主大会会议召开后，业主委员会应当就业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示，公示期不得少于十五日。 

第十三条 决定自行管理住宅专项维修资金的，业主委员会应当在住宅专项维修资金专户管理银行开立专户。 

申请划转住宅专项维修资金的，业主委员会应当向管理机构提出书面申请。对符合规定的，管理机构应当将物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。 

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受市住房和城乡建设主管部门的监督。 

第十四条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。 

成立业主大会的，续交方案由业主大会制定。 

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市住房和城乡建设主管部门会同市财政主管部门制定。 

第十五条 住宅专项维修资金以国家规定的利率为基础计息。 

第十六条 管理机构应当向权益人出具由省财政行政主管部门统一监制的专用票据。

第三章 使用

第十七条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 

第十八条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。 

第十九条 由管理机构代管住宅专项维修资金，按照以下程序使用住宅专项维修资金： 

（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主根据维修和更新、改造项目向管理机构提出使用申请； 

（二）管理机构进行现场勘查，明确住宅专项维修资金列支范围； 

（三）物业服务企业、业主委员会或者相关业主制定使用方案，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的具体范围和内容、预算费用、施工方案（施工图纸）、施工方相关材料（含资质证书等）、列支范围等； 

（四）管理机构应当对申请事项等材料进行公示和复核，并报市住房和城乡建设主管部门审核； 

（五）公示期满无异议或者异议不成立的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织实施使用方案； 

（六）物业服务企业、业主委员会或者相关业主持有关材料，向管理机构申请列支； 

（七）管理机构按照申请材料及工程进度划转住宅专项维修资金。 

第二十条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理： 

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等； 

（二）业主大会依法通过使用方案； 

（三）物业服务企业组织实施使用方案； 

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金； 

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，报市住房和城乡建设主管部门备案；市住房和城乡建设主管部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正； 

（六）业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； 

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 

第二十一条 发生下列情形之一，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，维修费用可按紧急程序申请： 

（一）电梯故障停运二十四小时以上或经有关部门确定电梯故障危及业主人身安全； 

（二）外立面和公共区域栏杆有脱落危险或脱落严重、屋顶渗漏等严重影响房屋使用安全； 

（三）水管道堵塞、漏水影响正常使用； 

（四）供电设备无法正常运转； 

（五）设备已经损坏，且消防部门出具限期整改通知书； 

（六）台风、洪水、地震等重大自然灾害造成小区内公共设施设备严重损坏； 

（七）其它发生危及人身安全、影响业主正常生活等紧急情况。 

符合上述情形，启动紧急程序申请住宅专项维修资金申请人应征得应分摊该项维修费用的现住二分之一以上业主的签字同意；由管理机构代管住宅专项维修资金的，按照本办法第十九条第（六）项、第（七）项规定办理；由业主大会自行管理住宅专项维修资金的，按照本办法第二十条第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项办理。在拨付住宅专项维修资金后，申请人须补齐住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意意见。 

第二十二条 由管理机构代管公有住房单位的住宅专项维修资金，按照以下程序使用住宅专项维修资金： 

（一）售后公有住房单位根据维修和更新、改造项目向管理机构提出使用申请； 

（二）管理机构进行现场勘查，明确住宅专项维修资金列支范围； 

（三）售后公有住房单位制定使用方案。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的具体范围和内容、预算费用、施工方案（施工图纸）、施工方相关材料（含资质证书等）、列支范围等； 

（四）管理机构应当对申请事项等材料进行公示（公示7日）和复核，并报市住房和城乡建设主管部门审核； 

（五）公示期满无异议或者异议不成立的，售后公有住房单位组织实施使用方案，并垫付工程款； 

（六）竣工结算后，售后公有住房单位持有关材料，向管理机构申请列支； 

（七）管理机构审核同意后，划转住宅专项维修资金至售后公有住房单位指定账户。 

第二十三条 住宅专项维修资金应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入住宅专项维修资金。竣工结算金额超过预算审核金额10%以上的，超出部分需重新申请。 

第二十四条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支： 

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用； 

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； 

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用； 

（四）国家有关规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。 

第二十五条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。 

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。 

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。 

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。 

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。 

第二十六条 下列收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用： 

（一）资金存储利息； 

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益； 

（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外； 

（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第二十七条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。 

受让人应当持房屋权属相关材料、身份证等到管理机构办理分户账更名手续。 

第二十八条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金： 

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。业主可持本人身份证件、房屋灭失证明等材料，到管理机构办理个人账户注销手续并提取剩余款项。 

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。 

第二十九条 由管理机构代管住宅专项维修资金的，管理机构应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况： 

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额； 

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况； 

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额； 

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。 

业主大会自行管理住宅专项维修资金的，由业主委员会负责核对并公布。 

第三十条 业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。管理机构或者业主委员会应当自收到复核申请之日起十五个工作日内予以答复。 

业主可以向管理机构或者账目管理单位查询其分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。 

第三十一条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。 

第三十二条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，应当执行财政部门有关规定。 

第三十三条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受市财政主管部门的监督检查。

第五章 法律责任

第三十四条 违反本办法规定，按《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《海南经济特区住宅区物业管理条例》等法律法规进行处罚，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十五条 本办法具体适用问题由市住房和城乡建设主管部门负责解释。 

第三十六条 本办法自公布之日起执行，2005年1月18日三亚市人民政府颁布实施的《三亚市商品房屋维修基金管理暂行办法》同时废止。