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丽水市物业专项维修资金管理办法

作者:单位:日期:2020-08

第一章 总则

第一条为加强物业专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》《住宅专项维修资金管理办法》《丽水市物业管理条例》《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定,结合丽水市实际,制订本办法。

第二条 丽水市物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。

本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金),是指由业主交存的专项用于建筑物内共用部位(以下简称共用部位)、建筑区划内共用设施设备(以下简称共用设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条 专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第四条 丽水市物业行政管理部门(以下简称物业管理部门)会同市财政等部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

各县(市、区)物业行政管理部门会同同级财政等部门按照职责分工,具体负责各自管理区域内的专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

第五条 专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主自主管理。街道办事处或乡镇人民政府指导本辖区内的业主成立和选举业主组织,协助监督业主组织依法开展活动。

实行业主自主管理的,应召开业主大会,业主大会可以就专项维修资金的管理方式作出决定,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由物业管理部门代为统一管理。

第二章 交存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金:

(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

(二)住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业。

第七条 新建物业首期专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为:无电梯物业的专项维修资金按建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%;带电梯的物业专项维修资金按建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的7%。市、县(市、区)物业管理部门会同同级财政部门可以按规定标准适时调整专项维修资金交存标准,调整方案经市、县(市、区)人民政府批准并公布。

第八条 新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前,按照物业总建筑面积和本办法之规定交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明,并将该内容约定为购房合同条款。对于房价中已经包含专项维修资金的,建设单位不得再向购房人另行收取。未售出物业(含物管用房、消控室、门卫等)的专项维修资金由建设单位交存。

第九条 专项维修资金实行政府代为管理的,物业管理部门应通过招投标等方式公开选择商业银行作为维修资金专户管理银行,并设立物业专项维修资金专户,对维修资金的交存、使用、保值增值等进行统一管理。

以物业管理区域为单位设立总账,按幢建账,以每独立户号设立分户账,核算到户,记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房号设分户账。

第十条 收取专项维修资金,应当出具浙江省财政厅统一监制的专用票据。

第十一条 专项维修资金实行业主自主管理的,业主委员会应持业主大会决定及书面报告通知所在地的市、县(市、区)物业管理部门并向其备案。

物业管理部门应当自收到通知之日起 30 日内将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户,并将收支账目等有关资料移交业主委员会。

专项维修资金实行业主自主管理的,不得以业主委员会成员或其他人员个人名义开立帐户。

第十二条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额 30%的,物业管理部门应当通知业主委员会或所在街道办事处(乡镇人民政府)组织续交,按续交时新建物业首期专项维修资金交存标准足额补存专项维修资金。

物业专项维修资金具体续筹工作由业主委员会组织实施。未成立业主委员会的小区,物业专项维修资金的续筹工作由所在街道办事处(乡镇人民政府)组织实施。

第三章 使用

第十三条 专项维修资金属于业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

第十四条 专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十五条 物业共用部位、共用设施设备保修期届满后的维修、更新和改造费用,按照下列规定分摊:

(一)涉及整个物业区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,在该区域全体业主专项维修资金账户中列支;

(二)涉及单幢或部分物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该幢或该部分物业的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。

第十六条 下列费用不得从专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)因人为损坏及其他原因应当由责任方承担的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修养护费用;

(五)法律法规和规章以及国家、省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

第十七条 专项维修资金实行代管的,使用专项维修资金按照下列规定办理:

(一)物业服务企业根据维修、更新和改造项目的实际,提出《专项维修资金使用方案》(以下简称《使用方案》),《使用方案》应当包括维修、更新和改造项目的费用预算、列支范围、实施单位等内容;未实施物业管理的,《使用方案》由相关业主提出;

(二)《使用方案》报业主委员会或者社区居民委员会(村民委员会)审核,审核时应当征求相关业主的意见,经相关区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后方可通过;

(三)经审核后的具体实施项目的资金使用方案和资金使用预算,由业主委员会在物业管理区域(具体实施项目所涉及的区域范围)内进行公示,公示期为7日,业主委员会应当就公示内容向相关业主做好解释工作;

(四)物业服务企业持经审核的专项维修资金使用申请表、公示后的《使用方案》、施工合同等材料向所在地物业管理部门申请列支;未实施物业管理的住宅小区,由社区居民委员会(村民委员会)持资金使用方案和使用预算,申请列支;

(五)物业管理部门应当在收到申请材料后进行审核。符合规定的,通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转;不符合规定的,出具不予列支通知书;

(六)工程竣工后,业主委员会或社区居民委员会(村民委员会),或者其委托专门机构审核的工程决算及工程质量验收合格证明向专项维修资金列支范围内的业主公示7日;

(七)物业管理部门核实材料后,在5个工作日内结清款项;

(八)工程决算金额超出预算金额百分之二十及以上或者超出一万元及以上的,超出部分需按照物业专项维修资金使用程序重新申报。

未实施物业管理或未成立业主委员会的,由社区居民委员会(村民委员会)负责审核、公示后,持相关资料向所在地物业管理部门申请列支。

实行业主自主管理的,其物业维修资金的使用方案和使用程序,由业主委员会参照前款代管的使用程序,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主委员会组织实施。

第十八条 共用部位、共用设施设备维修、更新和改造经物业管理区域内专有部分面积占相关总建筑物面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意,可申请使用专项维修资金,具体申请程序参照本办法执行。

经业主大会决定,实行物业管理的区域经专有部分面积占相关建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意,可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下直接申请使用物业维修资金,具体额度和情形由业主大会表决,表决的结果应载入管理规约。

第十九条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时,物业服务企业或者业主委员会应当立即采取应急防范措施,并及时修缮:

(一)电梯故障的;

(二)消防设施故障或者消防器材缺失,且消防机构出具整改通知书的;

(三)排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

(四)建筑立面瓷砖等外墙装饰层和公共构件发生脱落或者存在脱落危险的;

(五)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况的。

发生前款所列紧急情况,需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业主委员会或社区居民委员会核实并出具证明,向物业管理部门提出物业专项维修资金使用申请。物业管理部门可以直接拨付申请额度70%的维修资金。工程竣工后,凭业主委员会或社区居民委员会(村民委员会),或者其委托专门机构审核的工程决算及工程质量验收合格证明,报物业管理部门核实后拨付应付费用的剩余款项。物业专项维修资金拨付完成15日内,申请人应当将维修资金使用总额以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位

臵公布。

业主委员会未及时作出决定或者物业服务企业未及时修缮的,街道办事处(乡镇人民政府)应当通知业主委员会或者物业服务企业限期修缮;逾期未修缮的,街道办事处(乡镇人民政府)可以组织代为修缮,维修费用在物业专项维修资金中列支。

物业专项维修资金低于首期交存额 30%的,不得用于本条所列情形以外的事项。

第四章 监督管理

第二十条 下列资金应当转入专项维修资金:

(一)专项维修资金规定的存储净利息;

(二)利用专项维修资金购买国债的增值净收益;

(三)利用物业共用部位、共用设施设备所得收益,但业主大会另有决定的除外;

(四)共用设施设备报废后回收的残值;

(五)业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项;

(六)其他按规定转入的资金。

第二十一条 专项维修资金中当年交存或者使用的部分按中国人民银行同期银行活期存款利率计息;其他按照不低于当年中国人民银行一年期定期存款基准利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结,定期计入业主分户账内。

第二十二条 专项维修资金专户及存储情况,应当定期与银行核对。

物业管理部门或者业主委员会核对后向业主公布下列情况,接受业主监督:

(一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

(三)业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

(四)其他有关专项维修资金使用和管理情况。

业主对公布情况有异议的,可以向物业管理部门或者实行自主管理的业主委员会要求复核。物业管理部门或者实行自主管理的业主委员会应当及时复核,并将复核情况告知相关业主。

第二十三条 专项维修资金应当建立查询制度,接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

第二十四条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款,确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货,或者从事其它经营性活动,不得利用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第二十五条 物业转让时,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。鼓励业主向受让人说明专项维修资金交存和结余情况。

第二十六条 因征收、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关证明,申请退回专项维修资金结余金额,具体按以下规定返还:

(一)物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主。

(二)经济适用房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库,作为廉租住房补贴资金来源。

第二十七条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定,并依法接受财政、审计部门监督。

第二十八条 违反相关规定挪用专项维修资金的,依据《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定,对相关单位和个人依法追究责任。

第二十九条 财政部门、物业管理部门及其工作人员有违反《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定,由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附则

第三十条 其他物业专项维修资金的管理可参照本办法执行。

第三十一条本办法自2020年9月1日起施行。原《丽水市区物业专项维修资金管理办法》(丽政发〔2013〕59号)同时废止。