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从物权到数权,维修资金的“未来式”进化之道

作者:张扬、赵巍单位:腾讯云日期:2019-12

“数字中国”自提出以来,已经深刻改变着中国各个领域的治理体系和治理能力。以智能设备、云平台与大数据构建的场景中,人、服务、空间正在被重新定义。物理空间“折叠”与网络空间“蔓延”所带来的不确定性给区域发展带来了前所未有的机遇与挑战。

我国住宅专项维修资金经过十余年的实践,从无到有,从有到全,从全到精,在短短的十余年间已经取得了丰硕的理论、制度、业务、信息化建设成果。已经从最初的台账时代、窗口时代,向数字化时代、标准化时代、互联网+时代转变。特别是最近的5个年头,出台了多个符合时代需求且具有代表意义的维修资金管理制度,同时也出现了多个基于互联网、移动互联网面向广大业主的服务平台。

维修资金的监管服务内核是物权,基于房屋交易制度、产权登记制度、物业管理制度设计的维修资金管理机制,兼容了业主自治与政府代管两种模式。这是当前国内维修资金管理的基本思路与实现路径,在初期的十余年中发挥了重要的监管和服务作用。

本文将集中在当前面临的“使用难”、“表决难”等热点问题进行分析,为维修资金的发展创新提供参考观点。

一、正在经历的思维困局与供给侧困局“使用难”、“表决难”、“告知难”是目前国内维修资金管理服务所面临的普遍问题,主要表现为如下三个方面。

一是业主决策难,国家及各地区在法律法规上,赋予了业主很多权利。但在实际运作中,因小区公共事务决策效率的低下,业主很难真正行使法规赋予的权利。

二是资金使用率低,以房屋公共维修基金为例,维修基金是老旧小区改造的最佳方式,但因为业主决策困难,导致基金很难动用,老旧小区改造推动困难。据悉,国内某城市房屋公共维修基金有160多亿,历史累计动支金额不到10亿。(因使用问题涉及对象、因素多,这里暂不展开列举)

三是业主知情度低,业主作为小区居民,很难及时获取到与小区相关的政策信息。国家及各地政府主管部门,对社区治理有一系列的法律法规及便民、惠民政策,但这些政策很难让业主及时获取。虽然这两年各地政府部门纷纷建立了公众号,官网,用于政策法规的宣传。但居民关注率较低,很多信息无法及时传达。

(一)以物权为主的“单核”工业化思维困局

维修资金监管的特点是“纵向到底、横向到边”。近5年,国内大部分城市的维修资金服务监管在执行层面出现了“证明题”的尴尬局面,一方面要基于物权规范业务、监督使用、预防风险,另一方面,要在服务供给侧提升使用效率、方便企业和群众。全国很多城市陷入了两难的处境,一类是“大中心”、一类是“大会计”。

“大中心”形态的出现是从监管、服务出发的,通过整合集成完整的数据、功能、服务,为城市提供完整、一体化的维修资金服务,通过数据进行全程监管。其优势在于,从顶层开始,可极大程度建立维修资金保障运行体系,将服务和监管能力最大程度闭环。但“大中心”模式,对信息系统、数据治理、跨部门协同要求非常之高,业务与数据的耦合要求太高,除了需要完整整合住建部门的建筑、测绘、交易、物业、征收等内部数据,还需要整合规划、不动产登记、质检、社治等委办局数据。通常受统筹力度和历史条件的制约,数据交换效率低下、以及历史数据的不完备影响了大中心化的发展。

“大会计”,以维修资金资金管理为核心,以资金的收支为主线设计,在管理和服务边界上清晰定义了来源与条件,确保资金的保障属性。“大会计”形态优势在于清晰的定义了维修资金的归集、使用、审计的主体责任,通过制度指引和信息服务明确纵、横双线的外部机构职责。但其局限在于,在城市整体角度“大会计”形态无法在维修资金使用的整体服务完备程度上发挥统筹作用,“各管一段”的基本态势很难得到系统性改变。

不论是“大中心”、“大会计”形态,都在维修资金的发展过程中都发挥了巨大作用,二者的差异是由管理制度、治理思路和基础条件决定的。而两种形态在当前高速提升居民生活需求以及城市建筑老龄化过程中,都面临着一样的挑战。

(二)传统“中心化”的系统建设困局

先以供需关系看维修资金,按照供应、需求可分为如下领域:

以市民为用户的维修消费需求

以业主为用户的集体决策需求

以业主为用户的信息知情权需求

以房屋基础信息为基础的数据消费供给

以公共部位和共有设施设备为对象的数据消费供给

以专业维修服务为主的服务供给

以房屋产权为核心的数据消费供给

以资金类业务为主的金融服务供给

以信息公开为主的信息送达服务供给

以规范引导自治为主的培训咨询服务供给

以风险防控为主的审计服务供给

回顾近5年的诸多尝试与创新,供给侧的问题明显,主要表现为如下三个方面。

“业主连接”层面,为了解决业主决策困难的问题,上海、北京、深圳等城市率先推出了业主APP、物管服务公众号等移动便民系统,很多地方政府,都推出了业主电子投票系统,为公众提供了完整的参与渠道。但由于投票的低频特性,业主覆盖率低,无法真正取代纸质投票,所以也无法从根本上提升业主自组织决策的效率。

“信任供给”层面,信任的基础是信息,需要充分的信息对称、公平的协议约定才能构建出基本的互信。 维修资金的保障体系的核心是基于物权的信任、基于物业服务的信任、基于对业主自治组织的信任、业主与业主的信任、业主与组织的信任、维修服务承诺与交付的信任、资金服务与管理的信任。信任体系涉及的对象杂、层级多、数量大,缺少对弱组织(业委会、社会组织)、泛服务机构(维修企业、社会组织)的画像、规范与评价机制,难以推动最后“一扇门”的基层工作执行落地。

“有效供给”层面,是当前维修资金管理“依据侧(供给内容)”的关键问题。维修资金业务审批的依据要求严谨,根据《物权法》、《维修资金管理条例》的基础管理要素,要素依赖于测绘、交易、登记、物业、征收、规划、质检、社治等多个部门的精确结果数据。总结过去的经验,传统的“要数据”模式、“把关式”模式都缺乏系统性、无法治本的尴尬局面。

传统的管理方式似乎到达了瓶颈,业主参与程度提升、跨部门数据共享、基层矛盾调处、公众服务效能提升等事项推进艰难。上一个十年,国内的政务信息系统的发展路径是以互联网+为主线的政务数字化过程、部门间数据共享交换过程、行政信息公开的过程,各部门按照机构职能划分进行的信息化建设,过程中初步实现了数据交换。而维修资金管理是一项纵向到底、横向到边的综合性治理工作,不能以传统思维解决问题。

二、城市价值观的新内涵在数字经济、数字政府、数字产业背景下,城市的定义已经悄然改变,以人为本的服务治理理念应成为主流。

(一)未来的城市定义“城市即平台”

城市即平台。未来城市不再是以交通、贸易、金融甚至建筑物构成的物理所在,数字化重塑的城市治理能力、服务水平与决策效率将成为新的竞争位势。城市成为市民激发潜能、发挥创意的平台,构建人、服务、空间交互的智慧中台,城市成为一种新型平台,实现人、服务、空间高效交互、快速响应和精准决策。

市民即用户。当人成为城市的数据节点,市民还将成为城市治理的参与者、城市服务的开发者与城市数据的贡献者。以用户思维开展城市治理,从用户视角提供城市服务,以用户价值进行决策将成为未来城市运行的基本原则。

连接即服务。基于广泛的社会化平台与丰富的应用场景的崛起,服务形态逐步趋向于“无需安装、感知触发、即连即用”。孤岛式、单体式的城市服务供给形态将得到改善,基于数据开放共享的一体化城市综合服务平台将诞生。站在城市治理者的角色,城市监管与治理成为一场“潜移默化”的,无感式监管逐渐成为城市治理的范式。

(二)城市二元基础要素的新内涵

人、土地是城市的核心要素资源,随着城市内涵的不断升级,城市治理、公共服务、数字政府对人与空间的服务内涵也产生新的内涵。

5G到来,万物互联。人正在被数据进行重新定义,人与人之间的交流与协作开始由娱乐、情感转向设置议程与共同行动;人与组织的关系由于人的身份被网络分解形成多重性特征,从“组织捆绑”转向“自由联合”;人与机器的关系得到了革命性跃升,未来城市中人与机器的角色与地位将被改变。

“去空间化”将成为城市服务的新内涵,其本质是数字技术对服务场景、服务内容与服务体验的升级再造。未来城市的实体空间与网络空间将形成“数据对流”,人们在实体空间的行为减少,意味在网络空间的行为密度将得到提升。三、从物权到数权的进化(一)数字中国背景下的物权数权“双核”演进

从经济角度看,原来的工业经济时代以生产为中心,所有资源向生产企业倾斜。我们有一个物权和债权体制,金融资源和其他社会资源是基于物权和债权分配。我们用“公司”这个组织来组织我们的生产,整合配置完整的生产要素与组织架构。但是,进入到数字文明的时候,很可能这些点都会发生变化。首先,我们不再以生产为中心,而是以交易(消费、服务)为中心。第二,以原有的物权、债权体制转向数权体制。第三,现有“被计划”、“被规划”组织体制转向自由加入、自由撤出的灵活动态的自协作组织。第四,放管服改革的推进将会发生多级的信用维度、信用范围,以及开放的行业流动体系,不再是单一的中心化体系。

(二)区块链在维修资金领域的应用意义

将数权思想引入维修资金,保持维修资金的围绕物权的核心不变,以区块链技术为工具的数权思维能否破解传统困局。

从技术层面看,区块链技术(Blockchain)并不是一种单一的技术,而是多种技术整合的结果,包括密码学、数学、经济学、网络科学等。这些技术以特定的方式组合在一起,形成了一种新的去中心化数据记录与存储体系,并给存储数据的区块链打上时间戳使其形成一个连续的,前后关联的信任的数据系统。区块链的诞生标志着人类社会开始着眼于打造一个信任的网络。

从经济学层面看,区块链“弱中心化的、分中心化”的特性,并非是让“中心”完全消失,而是其分布式系统弱化了中心的控制。进一步而言,利用区块链技术,以联盟链,私有链或混合链为主,脱离当前通过制度约束或第三方机构的信用背书,直接实现双方的价值交换,能够有效降低交易成本,提高交易效率,排除交易中人为的干扰因素,从制度上防止任何一方的抵赖。

从社会层面看,与传统工业社会不同,区块链技术创造了一种全新的信任方式,通过技术的实现,使得价值交互过程中人与人之间的信任关系能够转换为人与技术的信任。区块链技术帮助实现弱控制、多中心、自治机制、网络架构和耦合链接等与工业社会完全不同的信息时代的新型的社会结构、商业模式、人际关系。

(三)数权引擎,构建城市级信任链条

引擎的作用是驱动,为主体框架提供动力。数权思维主导的动力是用户需求的动力,用户对维修资金的使用是刚性需求,如何让需求的动能合理精确的专递到各职能部件,如何让各部件协同使能,如何让各部分数据流精确供给引擎燃烧是数权要解决的主要问题。数权引擎的实现必须以数据为基础,要能实现完整的联动,必须具备可连接、可信任、可评价、可承诺的四个要素。

建设以维修资金为牵引的政府部门共治联盟链与业主自治联盟链,形成城市住宅纵横互连的信任链条。区块链是比较成熟的分布式账本体系,具有如下特点:

1、多方共识,区块链作为一个多方参与维护的分布式账本系统,参与方需要约定数据校验、写入和冲突解决的规则,这被称之为共识算法。比特币和以太坊作为公有链当前采用的是工作量证明算法(PoW),应用于联盟链领域的共识算法则应该更加灵活多样,贴近业务需求本身。

2、弱中心化,区块链网络通常由数量众多的节点组成,根据需求不同会由一部分节点或者全部节点承担账本数据维护工作,少量节点的离线或者功能丧失并不会影响整体系统的运行。

3、信息不可篡改,区块链系统中所记录的重要信息,均被摘要算法所覆盖,链越长对信息的确认次数越多,且所有参与记账的节点均会存储一份数据拷贝。少量节点对数据的篡改是不被承认的,也无法影响系统整体的运行。

4、智能合约,区块链系统内部信息不可篡改且所有参与节点均存储账本数据副本,这为智能合约的实现提供了平台。智能合约是区块链技术降低信任成本、颠覆第三方中介机构的有力武器,也是企业使用区块链、实现价值传递和高效协作的工具,同时也是区块链技术实现社会治理的终极价值所在。

(四)维修资金区块链的四大联盟体系

综合运用区块链技术的性能特点,可围绕物权开展政府部门与部门间的共治联盟,业主与业主之间的自治联盟,银行与银行之间的服务联盟,空间与设备之间的物联联盟。

1、政府共治联盟,基于《物权法》、《物业管理条例》、《维修资金管理制度》,通过运用区块链技术,在城市级整体高度理清职责,将制度规定下的城市规划、房屋交易、物业管理、维修资金、房屋征收、社会基层治理、市场监管、应急等单位纳入联盟链。通过区块链同步数据、同步过程、同步进度,形成“一条主线、各司其责、共通共治”的新格局。以具体的服务事项、办事业务驱动数据共享、业务协同。

2、业主自治联盟,自治的基础是法制,基于《物业管理条例》、《维修资金管理制度》的具体内容,以《物业服务合同》的具体约定,以区块链智能合约为主要载体,实现法规、协议的机构化,固化规约、固化流程,从而构建业主自治联盟的基本规则。

3、专业银行服务联盟,基于各地方的专业银行管理办法以及维修资金账户管理体系,以资金“块数据”+区块链模式实现资金业务、资金凭证、资金核算、资金划拨、资金审计的精确匹配。解决长期以来流水数据、业务数据之间的一致性、时效性问题。同时,可简化财务核算基础人工操作,更有利于配合住建部《住宅专项维修资金会计核算办法(征求意见稿)》的落地应用。

4、时空物联联盟,构建城市住宅小区“数字孪生”时空大数据库,通过区块链技术分布式、渐进式构建公共部位、设施设备基础块数据。逐步将链条延伸至规划、施工、承接查验、维护维保等过程,全过程可统一标识、统一溯源、统一认证。四、城市级应用能力的进化以人为本,着眼城市。云计算、大数据、物联网、虚拟现实技术已经成熟,数字政府、智慧城市、互联网+监管等领域已经开展了大规模的新技术应用,维修资金的信息化建设也必须紧跟城市发展。

1、连接城市入口,丰富应用生态

建设或接入城市级小程序应用入口,最大限度降低用户门槛,扩展完整的“住宅公共服务事项”维修资金服务应用。形成“一次认证”、“一次办完”、“一次办成”的机制。采用微信小程序构建,利用“互联网+”思维,以用户为中心,突出移动端的便利性,以公众需求为导向,整合全市民生居住服务。

以高频便民服务建设为切入口,各部门办理系统以安全方式对民生服务后台支撑开放接口,改变以往各单位以网页嵌入方式导致服务不规范不统一,质量难以监督问题等问题,用户在小程序里面可以一站式办理所有政务民生服务。

推进数字公民认证与社保卡、银行卡、微信支付等实现无缝对接,使数字公民需求服务资源与现有政务服务资源对接整合。

2、平台化服务能力,支撑五级统筹

传统的信息化建设过程,形成了的信息孤岛“烟囱”或“巨系统”两种形态,要实现全市范围的服务集成,传统的接口+定制化开发、功能堆砌、横向数据交换这三种模式已经证明行不通,需要将应用基础技术能力平台化。维修资金管理时间线长、范围广、对象多,平台化的前提是能实现城市政府部门五级统筹,实现市、区、街道办、社区、自治组织的五级协同。而协同本身,需要新技术能力的支撑,同时具备海量运算的体系支撑。

应用基础技术能力平台化,是为各类信息化应用提供功能完整、性能优良、可靠性高的业务、技术公共组件,解决应用系统建设中的共性问题。例如:

1、服务支撑:开放平台主要提供应用接入、开放API的管理;

2、业务支撑:主要提供包括统一身份认证、电子证照、电子签章、电子支付、物流服务、智能客服等公共业务组件的服务支撑;

3、技术支撑:主要提供智能化网关、表单引擎、消息队列、物联网关、微服务等公共技术支撑组件;

4、运营支撑:数据运营是运营的基础,需要标准的数据采集规范,通过可视化数据后台提供产品流量数据、业务数据一站式查询,为运营提供数据支撑。

“用户为本、科技向善”。随着维修资金管理制度的不断进步完善,数字中国改革的大力推进,相信会有更多元、更有效的管理理念和科技元素应用维修资金服务监管领域中,在中国维修资金人的共同努力下,不忘初心、塑造一个向善、和谐、开放的美好未来。